• An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
Galeria
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
  • An Image Slideshow
Realizacja budowlanego procesu inwestycyjnego
I.  Budowlany proces inwestycyjny

Budowlany proces inwestycyjny to zespół czynności mający na celu realizację inwestycji budowlanej. Proces ten składa się z etapu przygotowań (przed wydaniem pozwolenia na budowę – m. in. opracowanie projektu budowlanego, uzyskanie wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii, uzyskanie oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, gazu, wody itp.) etapu realizacyjnego (bezpośredniego wykonawstwa robót tj. m.in. wytyczenia geodezyjnego obiektów, zagospodarowania terenu budowy, wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej dla potrzeb budowy i robót budowlano-montażowych) oraz etapu odbiorów, rozliczenia inwestycji i przekazania jej do eksploatacji (m.in. złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie).

Proces budowlany i uczestnictwo w nim wielu podmiotów o szczególnych, specyficznych zadaniach powodują powstanie różnego typu stosunków prawnych. Proces budowlany jest obszarem, na którym dochodzi do styku, a niekiedy do przenikania norm prawa administracyjnego i prawa cywilnego. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity z 2006 roku Dz. U. Nr 156, poz.1118 z późn. zm.) nie jest wyłącznym źródłem regulacji stosunków prawnych, zachodzących w szeroko pojętym procesie budowlanym (od przygotowania inwestycji budowlanych, poprzez budowę i oddanie do użytku obiektów budowlanych, ich użytkowanie, aż do rozbiórki). Budownictwo normowane jest przez wiele gałęzi prawa, głównie przez normy prawa administracyjnego i prawa cywilnego. Ustawa Prawo budowlane reguluje wyłącznie techniczne i organizacyjne problemy procesu budowlanego. Pomija całkowicie problematykę gospodarczą a także nie zajmuje się uczestnikami procesu inwestycyjno-budowlanego, działającymi jako osoby prawne na podstawie umów cywilno-prawnych. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane uczestnikami procesu budowlanego są:
    1) inwestor;
    2) inspektor nadzoru inwestorskiego;
    3) projektant;
    4) kierownik budowy lub kierownik robót.
    
Wśród uczestników procesu budowlanego podstawową rolę spełnia inwestor. Jest on podmiotem koniecznym w każdym procesie budowy, bez względu na jej charakter, rozmiary czy sposób realizacji. Inwestor jest inicjatorem procesu budowlanego. Do inwestora adresowane są przepisy prawa budowlanego, reglamentujące czynności przygotowania inwestycji budowlanej do realizacji i wykonywania robót budowlanych. Osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w procesie budowy działają „na rachunek” inwestora – działają na jego zlecenie i w granicach określonych umowami.
Z uwagi na to, że zagadnienia dotyczące procesu inwestycyjno-budowlanego są bardzo obszerne w niniejszym opracowaniu zostaną przedstawione tylko te elementy, które stanowią generalną zasadę w prawidłowo przebiegającym procesie oraz są adresowane do inwestora.
 

II.  Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna określająca warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, określa czas użytkowania i terminy rozbiórki tymczasowych obiektów budowlanych, określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie, nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jeżeli jest to uzasadnione względami bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź ochrony środowiska. Pozwolenie na budowę wydawane jest na wniosek inwestora.

Poza wyjątkami określonymi w ustawie Prawo budowlane rozpoczęcie i przeprowadzenie budowy polegającej na wykonaniu, odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie obiektu budowlanego, a także wykonanie innych robót budowlanych wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Warunkiem koniecznym uzyskania jej przez inwestora, jest złożenie oświadczenia o posiadanym przez niego prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rozumianym jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonania robót budowlanych oraz spełnienia pozostałych warunków określonych w Prawie budowlanym. Inwestor, spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę, może żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja jest ważna przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

Decyzję pozwolenia na budowę z upoważnienia Prezydenta Miasta Jeleniej Góry wydaje:
        Wydział Urbanistyki, Architektury i Budownictwa – Referat Budownictwa.

Więcej informacji oraz wzór wniosku o pozwolenie na budowę i wzór oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane: Przewodnik usług – wydawanie decyzji pozwolenia na budowę

Zobacz także: Zgłoszenie prac budowlanych


III.  Budowa obiektów budowlanych    

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Pracami przygotowawczymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Inwestor jest obowiązany zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, właściwy organ oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, co najmniej na 7 dni przed ich rozpoczęciem, dołączając na piśmie. Nie ma gotowego wzoru zawiadomienia. Zawiadomienie należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w ustawie Prawo budowlane.

Do pobrania: przykładowy wzór zawiadomienia wraz z wymaganymi załącznikami.
    
Inwestor jest obowiązany zapewnić: objęcie kierownictwa budowy lub określonych robót budowlanych oraz nadzór nad robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Przy prowadzeniu robót budowlanych, do kierowania którymi jest wymagane przygotowanie zawodowe w specjalności techniczno-budowlanej innej niż posiada kierownik budowy, inwestor jest obowiązany zapewnić ustanowienie kierownika robót w danej specjalności.

Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji. Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót. Dziennik budowy można zarejestrować w kancelarii Wydziału Urbanistyki, Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta Jelenia Góra, mieszczącej się przy ul. Sudeckiej 29, pok. 48.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy może nastąpić jedynie po okazaniu wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia i zawarciu umów z ich gestorami. Więcej danych o gestorach sieci: Książka teleadresowa inwestora
    
Pełnej informacji w zakresie prawidłowej gospodarki odpadami komunalnymi i przemysłowymi na terenia miasta Jeleniej Góry, w świetle obowiązujących przepisów prawnych udziela Wydział Ochrony Środowiska i Rolnictwa Urzędu Miasta Jelenia Góra, al. Wojska Polskiego 36, 58-500 Jelenia Góra, telefon (075) 75 46 306, (075) 75 46 307.
    
Warunki techniczne przyłączenia do kanalizacji deszczowej wydawane są przez Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji „Wodnik” Sp. z o.o. Zgoda na włączenie do kanalizacji deszczowej wydawana jest przez Wydział Gospodarki Komunalnej Urzędu Miasta Jelenia Góra, ul. Sudecka 29, 58-500 Jelenia Góra, telefon (075) 75 46 263.
Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Po zakończeniu robót inwestor jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

IV.  Przystąpienie do użytkowania obiektów budowlanych
    
Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie było wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy a w przypadkach określonych w Prawie budowlanym po uzyskaniu ostatecznej decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie. Nie ma gotowego wzoru zawiadomienia o zakończeniu budowy i wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie. Zawiadomienie należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w ustawie Prawo budowlane.

Do pobrania: przykładowy wzór zawiadomienia.
    
Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić o zakończeniu budowy obiektu i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania następujące organy:
    1) Państwowa Inspekcja Sanitarna
    2) Państwowa Inspekcja Pracy
    3) Państwowa Straż Pożarna

Nie zajęcie stanowiska przez wyżej wymienione organy, w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak nie zgłoszenie sprzeciwu lub uwag.

Więcej danych o ww. organach: Książka teleadresowa inwestora


Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany załączyć:
    1) oryginał dziennika budowy,
    2) oświadczenie kierownika budowy:
      a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia
        na budowę oraz przepisami,
      b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania
        – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,
    3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja
        wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
    4) protokoły badań i sprawdzeń,
    5) inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,
    6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy.

Inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów: Państwowa Inspekcja Sanitarna, Państwowa Inspekcja Pracy, Państwowa Straż Pożarna.
W razie zmian, dokonanych w toku wykonania robót, w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę, oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Właściwy organ wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Kontrola budowy jest przeprowadzana na wezwanie inwestora w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.
Właściwy organ przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Inwestor jest obowiązany uczestniczyć w obowiązkowej kontroli w wyznaczonym terminie.
Po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli właściwy organ sporządza w trzech egzemplarzach protokół. Jeden egzemplarz protokołu doręczany jest inwestorowi bezzwłocznie po przeprowadzeniu kontroli, drugi egzemplarz przekazuje się organowi wyższego stopnia, a trzeci pozostaje we właściwym organie. Protokół przechowuje się przez okres istnienia obiektu budowlanego.

Właściwy organ może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.

Organem właściwym do załatwienia wyżej opisanych spraw jest: Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego Jelenia Góra.
Więcej danych: Książka teleadresowa inwestora

Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.


V.  Rozbiórka obiektów budowlanych

Roboty rozbiórkowe można rozpocząć tylko na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, przy czym pozwolenia nie wymaga rozbiórka:
  • budynków i budowli – niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochrona konserwatorską – o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest mniejsza niż połowa wysokości
  • obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie zabytków.
Rozbiórka wymienionych wyżej obiektów budowlanych  wymaga uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót rozbiórkowych.

Decyzję z upoważnienia Prezydenta Miasta Jeleniej Góry wydaje:
Wydział Urbanistyki, Architektury i Budownictwa – Referat Budownictwa.

Więcej informacji oraz wzór wniosku o pozwolenie na rozbiórkę oraz wzór oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane: Przewodnik usług – wydawanie decyzji pozwolenia na rozbiórkę.


Roboty zabezpieczające i rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Rozpoczęcie takich robót nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce obiektu budowlanego